《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，由于买受人的迟延付款系因房产调控政策的直接影响，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的。现双方当事人均确认因银行信贷政策调整而导致买受人迟延履行付款义务，因此，对于此类买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可参照上述司法解释的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。

　　二、房产调控新政出台后房屋买卖合同纠纷的处理原则

　　1、对房产买卖合同纠纷，应按照约定优先、法定补充原则处理。合同有约定的，按照合同约定处理。如果房产买卖合同约定，因政府或银行政策等原因发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款（房屋总价）的一定比例承担违约责任的，或约定买受人因自身原因不能获得银行贷款，应自行补齐房屋全款，否则应按房款（房屋总价）的一定比例支付违约金的，买受人必须按照合同约定补齐房款差价，而不得以房产新政为由要求解除合同，也不得因房贷政策调整而免除其违约责任。

　　2、未纳入房产新政调整范围的房产买卖合同纠纷，不得以房产新政为由要求解除合同。调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款，现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由，请求解除合同的，一般不予支持。

　　3、因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者贷不出款，致使买受人无法履行付款义务，买受人要求解除房屋买卖合同的处理。（1）调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。（2）调控政策实施前订立的合同在限贷政策实施后，买受人既未按约履行也未提出解约，经出卖人催告后仍未在合理期限内履行或提出解约，出卖人请求继续履行合同或解除合同，并由买受人承担违约责任的，应予以支持。（3）调控政策实施前订立的合同却因限购、禁购政策而导致无法继续履行的，当事人均可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。

　　4、因房产新政调控引起税费调整，当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的处理。当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。

　　三、房产调控新政下房屋买卖合同解除或变更后的法律责任

　　1、双方协商一致解除合同，或者对房屋买卖合同的条款进行变更的，双方互不承担责任。

　　2、买受人可向人民法院或仲裁机构申请变更合同。因情势变更致使合同履行显失公平，双方不能协商一致时，买受人可通过向人民法院或仲裁机构申请，请求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消除显失公平现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，以使合同目的仍得以实现。