二审中，双方当事人共同确认：1、关于第三期房款的支付合同附件第3条进行了约定：楼价余款39万元由银行贷款支付给卖家或现金支付，最迟不得超过2010年11月20日前支付给卖家；2、银行已于2010年9月16日就第三期房款出具了同贷意见书；3、迟延发放贷款的原因是由银行所致。

　　二审中，赵XX表示：1、虽然确认迟延发放贷款的原因是由银行所致，但是，依据合同约定白XX在银行迟延发放贷款的情况下应以现金方式支付第三期房款；2、其主张的没收保证金及白XX补齐房款6万元实为双倍主张定金，在双倍定金与违约金只能选择其一的情况下，上诉人主张逾期付款违约金。

　　[审判]

　　从化市人民法院经审理认为，赵XX与白XX签订的《房地产买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的规定，是有效合同。双方应当按合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，赵XX依约履行了义务，白XX亦积极履行合同义务，依约交付了购房定金及首期购房款，并在2010年10月28日办好银行贷款抵押他项权证。但由于中国建设银行年底信贷规模压缩政策提前实施及受同年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响，中国建设银行从化支行个人信贷业务全面停止，信贷网络系统关闭，白XX的贷款业务亦因此停止，直至同年12月1日建设银行从化支行才将白XX申请第三期购房贷款39万元发放给赵XX。以致白XX未能在2010年11月20日前付清购房余款。

　　赵XX认为在银行不能按时发放贷款的情况下，应由白XX用现金支付购房余款。从本案合同附件“白XX选择银行按揭付款方式”的约定及合同实际履行情况来看，白XX向中国建设银行股份有限公司从化支行申请抵押贷款后，该支行已向赵XX出具《个人住房贷款意向书》，同意在落实白XX足额缴纳首期款、办妥抵押登记并缴纳相关费用的前提下发放贷款，并按原白XX的约定，将该笔贷款直接划入赵XX指定帐户内。白XX按约定在2010年10月28日已办理好抵押他项权证，已尽合同义务。白XX未能在2010年11月20日前付款，是因银行政策突然变化导致，银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。因此，白XX虽然迟延付款，但不应该视为违反合同的约定，故赵XX的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第107条的规定，该院予以驳回，综上，从化市人民法院判决如下：驳回赵XX的诉讼请求。一审案件受理费1462元，减半交纳731元，由赵XX负担。

　　赵XX不服从化市人民法院上述民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉。

　　广州市中级人民法院经审理认为，本案争议的焦点问题是：白XX应否承担迟延付款的违约责任。

　　双方当事人签订的《房屋买卖合同》附件约定：楼价余款39万元由银行贷款支付给卖家或现金支付，最迟不得超过2010年11月20日支付给卖家。现白XX选择了以银行贷款的方式支付上述楼价余款，且双方共同确认银行已于2010年9月16日就上述房款出具了同贷意见书，赵XX亦不否认造成迟延发放原因系银行方面所致，因此，在买受人已经获得银行贷款审批同意的情况下，赵XX主张白XX应另行选择现金的支付方式，显然有违公平、合理原则。赵XX上诉提出贷款不批、迟批的风险是白XX可以预见和避免的情形，对此，因房贷政策导致的银行政策调整不属于双方当事人可以预见的情形，故因此而造成的迟延付款行为，白XX可免除其违约责任，原审法院据此判令驳回赵XX的全部诉请主张正确，应予维持。赵XX对此提出的上诉理由缺乏事实及法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉，维持原判。

　　[评析]

　　本案是一起因房贷新政出台而引发的房屋买卖合同纠纷案件。近年来，为了遏制房价过快上涨的势头，国务院下发了一系列调控房价的政策措施，特别是2010年4月17日国务院下发的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，此次国务院颁发房产新政涉及到贷款、首付等政策的重大调整，给众多购房者带来了巨大冲击，随之因房产调控新政造成的退房现象大量涌现并不断走上法庭，其中 “因银行首付提高无力支付”成为违约主因。由于我国《合同法》中对于政策调整是否属于“不可抗力”没有明确规定，也使得各地判决结果各不相同。对于房产调控新政在房产买卖合同中法律定性以及房产调控新政出台后房产买卖合同纠纷如何处理、买卖合同解除或变更后的法律责任等等都是值得我们探讨的问题。