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[律师办案参考]房贷政策调整致合同不能履行的法院裁判案例评析
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因房贷政策调整导致合同不能依约履行责任在谁？
[要点提示]
银行房贷政策调整是政府为加强房地产市场调控作出的政策调整，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而迟延履行付款义务的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。
[案例索引]
一审：广东省从化市人民法院（2011）从法房初字第92号（2011年3月9日）
二审：广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第1910号（2011年6月16日）
[案情]
上诉人（原审原告）：赵XX
被上诉人（原审被告）：白XX
赵XX（卖方）与白XX及案外人白某（买方）于2010年8月27日签订《房地产买卖合同》及附件，约定赵XX将从化市江埔街某房以总价65万元出售给白XX及案外人白某。赵XX在签订合同后2个工作日内还清该房原银行贷款，白XX选择银行按揭付款方式：第一期定金6万元在2010年8月27日支付，第二期为首期楼款20万元，于赵XX取得银行提前还款通知日支付，第三期为房价余款39万元，由白XX公积金贷款，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入赵XX指定帐户内，在2010年11月20日前支付。合同还就交付时间等条款进行了约定。合同签订后，白XX于2010年8月27日支付赵XX定金6万元及首期购房款20万元。赵XX于2010年9月17日交付房屋给白XX，并应白XX要求将合同买方由白XX、案外人白某变更为白XX一人。随后赵XX、白XX与中介向中国建设银行股份有限公司从化支行申请抵押贷款，同年9月16日该支行向赵XX出具《个人住房贷款意向书》，同意在落实白XX足额缴纳首期款、办妥抵押登记并缴纳相关费用的前提下发放贷款，并按买卖双方约定，将该笔贷款直接划入赵XX指定帐户内。同年10月9日办好房地产权证，同年10月12日白XX将房产证交给上述银行办理抵押登记手续，同年10月28日已办好他项权证，同年12月1日建设银行从化支行将第三期房款39万元发放给赵XX。
赵XX认为由于白XX无法在合同规定的时间内付清第三期房款39万元，且不愿意以现金方式支付给他，直至2010年12月1日第三期房款39万元才由贷款银行发放给赵XX，故向一审法院起诉，请求判令：白XX在保证金被没收后向赵XX补齐购房余款60000元，并支付逾期付款违约金6500元；本案诉讼费由白XX承担。
白XX辩称，迟延十天支付第三期购房款39万元是事实，但责任不在白XX，白XX不承担违约责任。赵XX是同意白XX选择以银行贷款作为唯一的方式支付第三期购房款。买卖合同签订后，白XX积极履行合同义务，于2010年8月27日支付赵XX定金6万元及首期购房款20万元。随后赵XX、白XX与中介向中国建设银行股份有限公司从化支行申请抵押贷款，同年9月16日该支行向赵XX出具《个人住房贷款意向书》，同意在落实白XX足额缴纳首期款、办妥抵押登记并缴纳相关费用的前提下发放贷款，并按买卖双方约定，将该笔贷款直接划入原告指定帐户内。同年10月9日办好房地产权证，同年10月12日白XX将房产证交给建行办理抵押登记手续，同年10月28日已办好他项权证。正常情况下，按照建行的操作习惯，他项权证办妥后三日内就会发放贷款。但由于建设银行年底信贷规模压缩政策提前实施及受同年11月3日国家全面叫停第三套住房公积金贷款政策的影响，从化建行个人信贷业务全面停止，信贷网络系统关闭，直至同年12月初才部分开放，白XX的个贷业务亦因此停止，直至同年12月1日才发放。白XX不能按期付款，是因银行政策突然变化的原因导致，属于合同法不可抗力范畴。因此迟延付款的原因不在白XX，白XX不应承担违约责任。故请求人民法院依法驳回赵XX的诉讼请求。
