一、房产调控新政在房产买卖合同中法律定性问题

　　如何给“政策性违约”定性，目前在法律界是存有分歧：有的认为政策调整不属于“不可抗力”而属于“情势变更”；有的则认为既不属于“不可抗力”也不属于“情势变更”。笔者认为房贷新政不是“不可抗力”，但是否属于“情势变更”要具体情况具体分析；对于买受人确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条中的规定，将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”。

　　所谓不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。因此，构成不可抗力必须具备以下要件：1.不可预见的偶然性；2.不可控制的客观性。根据不可抗力的以上两个特点，我们来对房贷新政策进行一个法律分析。首先，房贷新政是否颁布，何时颁布，采取何种措施，这三个不确定因素远远超过一般正常人的预见能力，因此，房贷新政策应属于不可预见的内容。其次，满足了不可预见的条件，接下来我们要看这个风险是否属于不可控制。由于新政不直接影响购房合同的效力，因而购房合同在法律上是可以履行的。造成购房合同无法履行的困难在于，提高首付比例后造成购房者资金不足，如果这个时候，开发商能为购房者解决资金渠道的问题，比如说通过担保公司的担保由他方来补足资金缺口，那购房合同就可以正常履行，这种情况下，新政就属于可以控制的范围，因而不成为不可抗力。但因为在购房合同中，开发商并不承担为购房者提供购房资金的义务，如果开发商没有替购房者提供可提供资金支持的第三方，购房者有没有义务自己寻找资金来完成对合同的履行呢？根据合同的严格责任，在合同合法有效的前提下，只要购房者没有按照购房合同的约定支付房款，即构成违约责任。因此，即使新政的出现导致购房资金出现缺口，购房者仍然可能通过自行筹集资金的方式来履行支付房款的义务。因此新政的出现虽然满足不可预见的条件，却并不满足不可控制的条件，虽然属于不能避免，但并非不可克服，因此不能成为不可抗力。

　　所谓情势变更，是指合同成立生效后至合同履行终止前，合同赖以存在的客观基础或环境发生了不可归责于合同当事人的重大变化，致使合同履行异常艰难或合同目的无法实现。如果继续履行合同，将使合同一方当事人明显处于不利地位并导致其经济利益的重大损失，或是继续履行合同对一方当事人已无任何意义，为避免显失公平的后果发生，不利一方当事人可以请求变更或者解除合同，免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原则或制度。从房产新政来看，房产新政对于买卖双方在已经签署合同但尚未履行完毕前来说都是不能预见的，责任也不可归于一方，新政前合同赖以存在的客观情况确实已发生变化，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非出卖人的合理预期。房产新政的规定对于双方来说都是必须要接受的，如果继续履行会对一方显失公平。因此，似乎可以适用情势变更来解决，但从程序上来说，最高人民法院规定的情势变更至少也需要高级人民法院的审核才能适用则成为最大障碍，且一般情况下会很难获得通过。因此，房产调控政策是否属于情势变更，应以“个案认定”为原则，具体问题具体分析。具体到个案中，可从房产新政是否导致合同基础丧失，是否致使目的落空，是否造成对价关系障碍三个方面衡量，履行合同是否会让一方当事人遭受“经济废墟”或“生存毁灭”，从而决定是否适用情势变更。确需依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的规定，适用情势变更原则处理的，应严格按照《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》（法[2009]165号）第二条的规定，逐级层报审核。