逾期办证、逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算点的确定

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　　[问题提示]

　　在房屋买卖合同中，逾期办证、逾期交房违约金请求权的诉讼时效起算点如何确定？

　　[要点提示]

　　如何确定按日累计的违约金请求权诉讼时效起算点？司法实践中，各地法院采取的标准不同，大致有三种计算方法：一种是诉讼时效自合同约定的时间的次日开始计算；一种是诉讼时效从债务人明确表示不履行时起算；一种是诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。本案根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定的精神，并从诉讼时效制度的宗旨出发，充分考虑按日累计违约金请求权的特殊性，在衡平守约方、违约方利益的基础上，确定该类债权的诉讼时效从债权人起诉之日倒计二年起至实际履行之日计算。

　　[案例索引]

　　一审：广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第1840号（2010年10月29日）。

　　二审：广州市中级人民法院（2011）穗中法民五终字第430号（2011年5月16日）。

　　[案情]

　　上诉人（原审被告）：广州市某集团公司第一分公司

　　被上诉人（原审原告）：曾XX

　　被上诉人（原审原告）：李XX

　　原审被告：广州市某集团公司

　　2005年12月15日，曾XX、李XX与广州市某集团公司签订《商品房买卖合同》约定：曾XX、李XX向广州市某集团公司购买广州市龙湾广场某房，交房时间为2004年12月31日。合同第九条约定出卖人逾期交楼不超过15日，自约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金。合同第十五条约定：买受人不能在房屋交付365日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

　　合同签订后，曾XX、李XX按照约定支付了房款。广州市某集团公司第一分公司于2008年12月12日向曾XX、李XX交付了涉讼房屋，曾XX、李XX一直没有取得房屋的房地产权属证书。

　　广州市某集团公司第一分公司是广州市某集团公司开设的的分支机构，工商登记企业类型为有限责任公司分公司。

　　曾XX、李XX于2010年8月17日向广州市荔湾区法院提起本案诉讼称：广州市某集团公司的行为已经构成违约，而广州市某集团公司第一分公司是广州市某集团公司的下属分公司，全面负责涉案房屋的销售与管理工作，请求判令：一、广州市某集团公司及其第一分公司立即办理好房地产权属证书并予交付；二、广州市某集团公司及其第一分公司支付迟延办理权属证书的违约金，按已付购房款的每日万分之五计算至交付之日止，至起诉之日为44609元；三、广州市某集团公司及其第一分公司支付逾期交楼的违约金80300元，按已付购房款的每日万分之三计算，从2006年12月12日计至2008年12月12日。

　　广州市某集团公司及其第一分公司共同辩称：关于诉讼时效，双方约定的交楼日期为2004年12月31日，至今长达六年，曾XX、李XX才提出逾期交楼的违约金问题是没有意义的。关于曾XX、李XX请求的逾期办理房产证违约金问题，曾XX、李XX计算的违约金没有合同依据和法律依据。

　　[审判]

　　广州市荔湾区人民法院一审认为，曾XX、李XX与广州市某集团公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容并无违反法律、法规规定，双方均应切实履行。按照合同中约定，广州市某集团公司应在房屋交付使用后365日内为曾XX、李XX取得房地产权属证书，但广州市某集团公司及其第一分公司将房屋交付给曾XX、李XX后，未依约定将房地产权证交付给曾XX、李XX，违反了合同约定，应承担违约责任。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，曾XX、李XX未能提供证据证明其有诉讼时效中断等证据，故广州市某集团公司及其第一分公司应从曾XX、李XX起诉之日倒计二年即2008年8月17日按合同约定的已付房款的每日万分之三的标准支付逾期交付房屋违约金，违约金计至交付房屋的2008年12月12日。