如何妥善处理商品房

　　“按揭”贷款纠纷

　　记者：商品房担保贷款与商品房“按揭”之间有何关系，《解释》又是如何处理此类问题的。

　　答：商品房担保贷款，也就是人们通常所说的“按揭”。“按揭”作为一种融资购楼方式，从香港传入我国内地得到广泛推广，目前已经成为买受人购买商品房或者融资的一种方式。由于我国内地法律没有法律关于“按揭”的规定，而且实务中所称的“按揭”与香港、英美法系所称的“按揭＂也有所不同，因此，对我国出现的商品房“按揭”性质的认识也不统一。对人民法院，买受人以“按揭”方式购买商品房而发生的纠纷也是一种新类型的案件，对此类纠纷应如何处理，我国法律没有明确的规定。但它作为一种民事纠纷，在其符合《民事诉讼法》规定的案件受理条件下，人民法院既不能不予受理，法官也不能拒绝裁判，所以，《解释》根据《合同法》、《民事诉讼法》、《担保法》及相关法律规定的原则，将商品房“按揭”贷款统称为商品房担保贷款，并在总结审判实践经验的基础上，对审理商品房担保贷款纠纷案件中遇到的这样问题作出了相应的规定。

　　一是明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在订立商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于双方当事人的原因，买受人不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则，买受人没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。

　　二是明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买受人取得商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人贷款已经失去会意义，如果不允许解除合同，对买受人不利的。同时，贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买受人，也将面临很大的风险。因此。《解释》第二十四条规定，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除担保贷款合同。此外，《解释》第二十五条、第二十六条、第二十七条还对人民法院处理此类纠纷的程序性问题作出了具体的规定。

　　《解释》的出台

　　有利于法律的适用的统一

　　记者：最后请您谈谈制定这个司法解释的意义。

　　答：第一，《解释》的公布实施，有利于推动我国住房制度的改革和商品房市场健康发展。我国取消福利性住房分配制度后，城镇居民的住房转向市场化和商品化。为了推动住房制度改革的深化，必须维护商品房市场的正常秩序。但由于我国商品房市场仍处于发育阶段，不仅相关的法律不完善，而且政府的有些行政行为和市场主体的有些经营行为也不规范，特别是虚假广告、无证销售、面积缩水等不法行为，不仅背离了市场诚信原则，而且引发了许多纠纷，影响了社会的稳定，阻碍了我国住房制度改革的进程。因此，《解释》的出台对规范房地产开发经营行为，维护商品房市场秩序，促进商品房市场诚信体系的建立，推动我国住房制度改革的深化，都将产生积极的影响。

　　第二，《解释》的公布，有利于保护买受人的合法权益。房屋是人类赖以生存的基础。据相关资料表明，目前商品房近百分之九十是由个人购买的。商品房买卖作为一种民事合同法律关系，当事人双方均应平等法律保护。但由于商品房市场的特殊性和实际情况，买受人相对于出卖人而言处于弱势地位，而出卖人也往往利用其优势地位损害买受人的利益。《解释》的起草和制订，始终体现了在对双方当事人平等保护的前提下，注重对买受人这些处于弱势群体的合法权益的保护，体现了以人为本的的精神。如，在对商品房销售广告和宣传的认定、惩罚性赔偿责任的适用、房屋质量和面积误差的处理问题上均依法明确了出卖人负有较重的责任。当然，明确责任的目的这样是为了制裁某些出卖人违背诚信原则和违反经营的行为。只要出卖人重合同、守信用、合法经营，就不会承担相关的责任。所以，《解释》的公布和实施，对充分保护买受人的合法权益和制裁违法经营行为具有非常重要意义。