25、合同约定违约金过高，可否要求法院减少？
答：最高院司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。解释的规定比《合同法》的规定“当违约金过高的，一方可以要求降低”的模糊规定更具操作性。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。这一点符合《合同法》的规定。

26、因开发商原因导致业主不能按期拿到房产证，开发商应承担何种责任？
答：最高院司法解释规定，若因为出卖人的原因导致买受人在约定或《解释》规定的期限内买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。对于违约责任的承担方式没有约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。对于当事人没有约定办理房屋所有权登记时间的情形，解释直接作了如下规定：当商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；当商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

27、你刚才讲到了，买房人以担保贷款方式付款、因一方原因未能订立商品房担保贷款致使商品房买卖合同未能继续履行的，对方可以请求解除合同和赔偿损失。我认为这对于买房人极为不利，请问有什么方式避免不利的后果吗？
答：你提的这个问题正是在现实生活中经常碰到的问题。很多情况是由于买房人对商品房担保贷款的法律法规不够了解，特别是对自身是否符合贷款条件不清楚，导致在与开发商签定合同之后却贷不到款，由此引发了纠纷。我建议买房人在买房之前一定要做个有心人，对相关的贷款规定对照自己的条件比照一下，看自己是否符合贷到款的条件。为了进一步保险起见，可以在合同中与开发商作如下约定：不管何种原因，买受人未能取得担保贷款的，买受人与开发商之间签定的合同就无效。
 
28、经常听说在买房的时候，要审查“六证”，不知道具体是哪“六证”？
答：房地产公司进行商品房开发，一定要符合国家有关法律法规的规定。行政机关在行使管理权的时候，通过颁证的形式，许可相对人的行为或者确认行为的合法性。这体现了行政机关对房地产开发行为的管理和监督，避免开发市场的混乱和无序，同时，对于买房人来说起到一种事前把关的作用。这“六证”指的是：开发公司的营业执照、资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证以及综合验收合格证（现房）或商品房预售许可证（预售房）。

29、开发商没有取得预售许可证，订立的商品房预售合同是否有效？
答：根据最高院的司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但司法解释在条款中作了新的突破，在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，此预售合同可以认定有效。此突破保证了交易的稳定性，不轻易认定合同无效。

30、最高院的司法解释第四条中“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，这里的不可归责于当事人双方的事由是什么事由？
答：最高院的司法解释第四条是关于商品房认购协议中定金的处理条款，不可归责于当事人双方的事由是定金罚则的例外。具体的事由可以有多种，既可以是合同的条件达不成一致意见（买受人的合理要求被拒绝的除外），也可以是由于银行按揭未获批准等第三方的原因。