关于逾期办证的违约金问题，双方在《商品房买卖合同》中已有明确约定，曾XX、李XX认为该约定无效及按现房管部门制定的房屋买卖合同的内容来计算违约金是没有法律依据的，亦不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，于2010年10月29日作出如下判决：一、广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起三十日内为曾XX、李XX办理好广州市龙湾广场某房房地产权属证书并交付给曾XX、李XX。二、广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起十日内向曾XX、李XX支付从2008年8月17日起至2008年12月12日的逾期交楼违约金（违约金的标准按曾XX、李XX已付购房款367153元的每日万分之三计算）。三、广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起十日内向曾XX、李XX支付逾期办证违约金3671.53元。四、驳回曾XX、李XX其它诉讼请求。本案一审受理费1449元，由曾XX、李XX负担1159元，广州市某集团公司及其第一分公司负担290元。

　　判后，广州市某集团公司第一分公司不服原审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。

　　广州市中级人民法院二审认为：关于办理房产证的问题，涉案合同第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买方不能在房屋交付使用后365日内取得房地产权属证书的……”。据此，广州市某集团公司第一分公司负有向房管部门递件备案协助曾XX、李XX办理产权证的义务，广州市某集团公司第一分公司上诉称不可能在三十日内办好产权证，其只能协助曾XX、李XX办理，不负有办妥产权证的义务的主张，予以支持。因此，广州市某集团公司第一分公司应在三十日内向房管部门提交备案资料协助曾XX、李XX办理产权证，并在取得产权证后及时交付给曾XX、李XX。原审直接判令广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起三十日内为曾XX、李XX办妥涉案房屋权属证书，表述不当，予以纠正。

　　至于逾期交房违约责任承担的问题，因合同明确约定交房时间为2004年12月31日，广州市某集团公司2008年12月12日才向曾XX、李XX交付了房屋，违反了合同的约定，原审法院按照合同约定判决广州市某集团公司及其第一分公司支付逾期交楼的违约金符合合同约定和法律规定，本院予以维持。

　　为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，广州市中级人民法院作出判决：一、变更广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第1840号民事判决第一项为：广州市某集团公司及其第一分公司在本判决生效之日起三十日内将涉案房屋办证所需资料报送房管部门进行备案，协助曾XX、李XX办理权属证书，并在取得该权属证书三日内交付给曾XX、李XX；二、维持广州市荔湾区人民法院（2010）荔法民三初字第1840号民事判决第二、三、四项及该判决对案件受理费承担的决定。二审案件受理费580元，由上诉人广州市某集团公司第一分公司负担。

　　[评析]

　　从表面上看，本案案情简单，标的额不大，双方当事人争议的问题亦并不复杂。但从法理的角度看，本案涉及一个极为常见且极具争议性的法律问题，即：按日累计的违约金请求权，其诉讼时效起算点如何确定。

　　在房地产纠纷中，对于一方迟延履行的违约责任，一般会有两种承担方式：一种是一次性给付定额的违约金，另一种是按照一定的比例按日（或按月）累积计算违约金，违约持续的时间越长，违约金总额就越大。如本案中，买卖双方约定的迟延违约金的计算方式为：“自约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金”，即属于按日累计的违约金。从房地产审判实践来看，当事人对于迟延履行违约责任的确定，多倾向于采取按日（月）累计违约金的方式，例如，房屋交易中的迟延办证、迟延交楼或迟延付款违约金，租赁纠纷中的迟延交租违约金，建设工程施工合同纠纷中的迟延付款或迟延竣工违约金，等等。