笔者认为，出卖人已经按照约定收受了购房款，不仅指收受了全部购房款的情形，也包括收受了部分购房款的情形，但不包括收受定金的情形。原因是：定金不能认定为购房款。一般情况下，定金在双方签订本约合同后转化为购房款，而在只签订预约合同的情况下，双方尚未签订本约合同，定金尚未转化为“购房款”。出卖人是否“按照约定收受了购房款”应当根据约定的付款方式的不同而确定不同的标准。

　　商品房买卖合同中，买受人支付购房款的方式有三种：一是一次性付款方式，即买受人在约定的时间内一次性支付全部购房款的方式；二是分期付款方式，即出卖人将房屋先交付给买受人，买受人在约定的一定期限内分期支付购房款的方式；三是按揭贷款方式，即买受人在支付首付款后，以向银行申请个人住房按揭贷款，通过银行按揭贷款支付购房款的方式。对于一次性付款的，出卖人收受了全部购房款才能认定为“按照约定收受了购房款”；对于分期付款的，出卖人收受了第一期购房款即可认定为“按照约定收受了购房款”；对于按揭贷款方式付款的，出卖人收受了首付款即可认定为“按照约定收受了购房款”。

　　（睢晓鹏 作者单位：浙江省杭州市中级人民法院）