摘要：民诉法司法解释施行前的有效协议管辖违反施行后的专属管辖规定时，如何处理管辖权异议？

　　【案情】

　　2013年11月17日，甲与乙签订《门面房租赁合同》，约定甲向乙租赁其位于A县的房屋用作经营，同时约定双方在履行合同过程中发生的争议，由乙方所在地（B县）法院管辖。2015年4月2日，突降大雨，因乙方提供的租赁房屋质量不合格，且未尽到出租人应当履行的修缮义务，致使楼平台渗水漏水至原告经营的租赁房屋，造成甲方重大财产损失。2015年9月21日，甲向A县法院起诉乙，要求乙方赔偿在履行租赁合同过程中未提供质量合格房屋、未尽到修缮义务所造成甲方的经济损失。

　　2015年10月19日，被告乙以《门面房租赁合同》约定管辖法院为由，提出管辖权异议。

　　A县法院审查认为：虽双方在合同中约定管辖地，但依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条之规定，约定管辖不得违反专属管辖的规定。本案为房屋租赁合同纠纷，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款之规定，本案应按照不动产纠纷确定管辖，而本案中租赁房屋位于A县，故本案应由A县法院管辖，裁定驳回乙对本案管辖权的异议。

　　乙不服A县法院的裁定，向A县法院的上一级法院提出上诉，认为本案争诉房屋租赁纠纷，虽有不动产发生牵连，但性质仍属于债权债务纠纷，并非不动产物权纠纷，不应适用专属管辖；本案双方合同约定由乙方所在地（B县）法院管辖，请求二审法院撤销一审法院裁定，将本案移送B县法院审理。

　　二审法院审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定：合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。本案甲、乙双方于2013年11月17日签订的《门面房租赁合同》中约定双方在履行合同过程中发生的争议由乙方所在地（B县）法院起诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款虽然规定农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。但该规定系2015年2月4日起实施，而本案双方当事人之间约定管辖条款是在2013年签订，该条款系双方真实意思表示，且不违背当时专属管辖与级别管辖的相关法律规定，应为有效。故本案应由合同约定的管辖地乙方所在地（B县）法院管辖，裁定撤销A县法院的裁定，移送B县法院审理。

　　【焦点】

　　1、房屋租赁合同纠纷是否属于专属管辖？

　　2、本案中《门面房租赁合同》约定管辖条款是否有效？

　　3、本案能否排除协议管辖，适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款之规定确定管辖法院？

　　【评析】

　　一、房屋租赁合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，属法律拟制的专属管辖。

　　在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定的特殊性，如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，有利于案件审理与执行，有利于配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。基于上述考虑，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款规定“农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。” 事实上，该规定属于法律拟制条款，明确规定农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷案件由不动产所在地法院管辖，属于专属管辖。