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南宁物权法律师:关于物权法司法解释(一)重点解读

 

发表时间:2016-3-27 11:43:05 来源:大成律师事务所

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  物权法是规范财产关系的民事基本法律,调整物的归属和利用。“有恒产者有恒心”,物权法作为最为基础和重要的财产权,这次《关于适用<中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》的出台具有重要意义。《解释》一共22条,对于《物权法》有关条款的适用进行了细化,针对不动产物权与登记、善意第三人、善意取得等六大方面司法实践中遇到的难点与共性问题,作出了相应的明确规定,体现了物权法与丰富无限的动态司法实践之间的契合。

  一 关于不动产登记与物权确认或基础关系争议

  1、不动产物权的立案问题

  《物权法》十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”本条规定了不动产物权设立、变更、转让和消灭的时间,登记是物权公示的基本方式,物权法规定了自记载于不动产登记簿时发生法律效力。但不动产物权涉及登记的纠纷是通过民事诉讼还是行政诉讼解决,实践中处理存在争议性。

  关于不动产登记的性质,原来有观点认为是国家对不动产关系的干预,干预目的旨在明晰各种不动产,是一种行政行为。最高院民一庭庭长程新文解读时表示,“不动产登记是不动产物权的公示方式,是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果,不能把不动产登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预或行政权力对不动产物权的授权或确认。”虽然不动产登记是否属于公法范畴值得商榷,但不动产登记是基于不动产物权的基础关系而发生,不动产物权的基础关系实质上是民事关系,属于民事审判范畴。为避免民事、行政部门相互推诿,《解释》明确了在案件受理上,因不动产归属,以及作为不动产物权的买卖、赠与和抵押等产生的争议诉讼,属于民事诉讼受理范畴,而不是一涉及不动产登记就归为行政诉讼。至于不动产登记行政诉讼,审理不动产登记本身的合法性,不同于不动产权属的民事争议。

  2、对发生争议的不动产物权归属判断

  不动产物权发生争议,对其归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查。

  不动产登记簿虽然是权属证明,且有公示效力,但其证明力并不是处于唯一的地位,对不动产物权的证明,并不仅停留在登记簿上,还是应该还原真实。

  在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符,也就是登记簿记载权利人虚假,其确实为该不动产物权真实权利人的情况下,应该支持该诉讼请求。

  3、异议登记失效的起诉

  根据《物权法》19条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。登记簿上记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记,但在登记后15日内不起诉的,异议登记失效。《解释》进一步规定了15天异议登记失效后,当事人仍可以提起民事诉讼,请求确认物权归属,失效不影响人民法院的实体受理及审理。

  二 关于预告登记的效力

  预告登记,即为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,是相对于“本登记”或“终局登记”而言的登记制度。预告登记是针对不动产物权人行使处分权,保障登记权利人的请求权,以保证其物权的最终实现。

  预告登记具有排斥后来的其他物权的效力,充分保障预告登记权利人的合法权益,预告登记制度是《物权法》新设立的重要制度。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现债权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失败。”

  为了防止矫枉过正,维护不动产物权人的利益,这次《解释》对物权法20条中规定的不发生物权效力的处分权做了限缩性规定,包括不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的。基于不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经登记发生效力。建设用地使用权自登记时设立。不动产抵押权自登记时设立。地役权自地役权合同生效时设立。设置上述权利的预告登记,有利于预告权利人权益的维护。

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