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房产律师案例:房产证被撤销后,抵押权如何处理

 

发表时间:2011-9-5 9:15:28 来源:广西专业律师网 作者:南宁律师


 

  广西专业律师网/南宁律师案例精选[基本案情] :  房产证被撤销后,抵押权如何处理的法院判例

  1998年11月30日,某乡土地所向村民董某补发了黄集建字第18号集体土地建设用地使用证,同年12月3日,该乡村建所报经县建设局审批后,向董某颁发了二间二层房屋的潢黄字第0018号房产证。1999年1月1日,董某以该房产作抵押向某信用社贷款60000元用于购货,期限三个月,并且在县房管部门办理了抵押登记手续。董某贷款后不久即遇车祸身亡。贷款到期后,信用社追款无着,遂向法院起诉,要求董某的继承人在接受遗产的范围内偿还贷款,并要求行使抵押权。法院于1999年7月15日作出判决,判决董某的继承人在判决生效后三日内,以其继承财产偿还信用社贷款60000 元及利息,逾期以抵押的房产折价清偿。宣判后,双方当事人均未上诉。

  案件执行过程中,董某舅父王某以某乡政府发证有误为由,向法院提起行政诉讼,要求判令某乡政府和某县建设局撤销董某的房产证和土地使用证,并要求赔偿经济损失,即律师代理费2000元。董某的继承人也以第三人的身份参加诉讼,要求撤销董某的房产证和土地使用证。法院遂裁定中止民事案件的执行。此前王某曾在董某死后于1999年6月书面申请该政府撤销董某的土地使用证和房产证,该政府未作处理。法院对行政案件审理后认为,某建设局和某乡政府在向董某颁发房产证时违反了省《村镇房屋产权登记发证试点实施方案》关于办证程序的规定,即未取得四邻、村民组、村委会签字,且未向社会调查核实,张榜公布。集体土地使用证应由县人民政府颁发,某乡政府向董某颁发土地使用证系超越职权行为,王某要求赔偿错误发证造成其律师代理费损失,于法无据,遂判决某乡政府及某建设局于判决生效后一个月内,撤销董某的房产证和土地使用证,对王某要求赔偿的请求予以驳回。判决生效后,某乡政府和县建设局未履行义务,王某和第三人也未申请执行。民事判决亦未恢复执行。

  [分歧]

  上述行政判决判令行政机关限期撤销董某业已抵押的房产证,由此引发一系列问题:该行政判决对已经生效并进入执行程序的民事判决带来什么影响,民事判决能否继续执行,抵押合同是否有效成立,抵押权人能否行使抵押权,抵押权人在行政诉讼中是否具有诉讼主体的资格,如果行政判决不能执行,抵押权人如何实现自己的权利。由此,在本案的处理上出现以下分歧意见。

  第一种意见认为,该抵押合同无效。理由是:抵押权的设定属于处分行为,抵押权人对抵押物应当具有处分权。《最高人民法院<关于贯彻执行民法通则若干问题的意见>》(以下称《民通意见》)第113条规定:“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押的,应当认定抵押无效。”董某的房产证被法院行政判决限期撤销,其就丧失了对该房产享有处分权的依据。因此,董某在该房屋上设定抵押权,与某信用社签订的抵押合同应属无效。鉴于董某的继承人与信用社的借款合同案已经生效,该案应按审判监督程序,中止原民事判决的执行,认定抵押无效,并据此作出判决。

  第二种意见认为,该抵押合同效力待定。理由是:按照《合同法》第51条的规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”对于抵押人无权处分而设定的抵押权,经财产权利人承认或者抵押人事后取得所有权的,应当发生抵押权产生的法律后果。也就是说,这种行为是一种效力待定行为。本案董某的房产证是因为办证程序问题被判决撤销,其非为真正的房产所有人并不确定,有待行政机关的重新确认。如果行政机关重新确认董某仍为房产的真正所有权人,则抵押合同有效,反之,则合同无效。

  鉴于本案行政判决没有判决行政机关重新作出具体行政行为,也没有将抵押权人列为第三人,行政判决有误,应对行政案件按审判监督程序进行再审,并据此作出判决。行政案件再审后,根据情况,再对民事判决进行处理。

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关联词房产证被撤销是否直接导致该房上的设定的抵押权无效?
关键词:抵押权律师,广西房产律师,南宁房产律师
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