房屋面积计算错误的责任谁承担？_

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房屋面积计算错误的责任谁承担？

发表时间：2008/9/13 12:20:13　来源：

案情简介〗：
崔女士于2000年4月12日与房地产开发公司签订了商品房预售合同，并于同年6月入住。她到2000年10月底要办理产权证时，售楼处告诉崔女士，经某区房屋土地管理局对房屋面积进行实测后，房屋实际面积要比合同面积多出7.04平方米，超出预售面积多了近6%，要求她补交房款。崔女士算了一笔账，她的房屋合同面积为118.60平方米，而实测面积为125.64平方米，共“涨水”7.04平方米，将近6%。按照有关规定，面积超过120平方米的商品房契税也要提高。这样一来，她需要一次性补交房款和契税近4万元，而且物业管理费和取暖费也会相应增加。崔女士还对测量结果不理解：分摊的公用面积“涨水”了，可套内面积却“缩水”了。对此，开发预售的房地产开发有限责任公司解释说，“涨水”的原因有两个，其一是设计方案改变，楼房外墙由原来的二四墙(厚度24厘米)改为三七墙(厚度37厘米)。其二是公司的销售人员计算分摊面积的方法有错误。由于双方合同约定为误差在正负3%和超出3%都“据实结算”，所以崔女士对此感到有些无奈，房屋“涨水”这么多，如果开发商在入住之前及时通知，她还可以考虑退房，但现在已经入住半年，如果退房，装修和搬家的损失会更大。崔女士聘请律师出面与开发商进行协商，最后与开发商达成协议，开发商对误差3%以内的部分据实结算，对超出3%的部分只由业主负担55%。另外对于因实测面积超出120平方米而要补交的契税，开发商承担一个百分点。
〖律师提示〗：
建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规定(试行)》中规定：“商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。”按规定在商品房的销售中应以建筑面积为计算单位，即每平方米建筑面积多少钱，因此，购房者所购买房屋面积的多少，直接决定了购房者所需缴纳的购房款的多少。预售商品房从动工到竣工、验收，这期间有许多不确定的因素，可能导致购买者所购买的期房面积多少有所变化。因此，购买期房就存在着实售房屋比合同规定的面积增大或缩小的风险性。针对这一问题，购房者采取的最好办法就是在预售合同中的有关房屋各种条款上下功夫，如在合同中可以规定，开发商交付房屋的面积和预售时暂测的面积存在一定范围(如3%)内的误差，不视为开发商违约，但双方应按实测面积和合同约定的单价重新结算，多退少补；若实测面积与暂测面积的误差率差超过一定的范围(3%)视为开发商违约，开发商应承担违约责任，购房者也可以把这一情况视为解约的原因。另外由于在商品房销售中，以建筑面积为计价单位，但使用面积更与购房者的利益密切相关，购房者应分摊的公用建筑面积的多少也就直接关系到购房者的利益。因此，购房者在签订房屋预售合同时，应严格按照建设部《关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的通知》中的规定去做：“商品房买卖所签订的商品房购销合同中，应明确载明购房者所购置的商品房建筑面积，并注明该商品房的套内建筑面积(实际建筑面积)及应合理分摊的公用建筑面积。”这样就可以避免日后开发商交付的房屋和预售合同规定的房屋面积不一致的现象发生。

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