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租赁抵押物的承租人是否享有优先购买权

发表时间：2008-10-12 10:00:28　来源：中国民商法律网　作者：李文祥、薛专、陈璇

[审判]

如皋市人民法院审理认为：本案中抵押人物资经营部的前身多服公司以财产为主债务人借款设定抵押后，又办理了相应的抵押登记手续，在农行葛市办事处申请本院强制执行后，物资经营部与抵押权人协商一致，以抵押物抵偿部分债务。至此，抵押权人农行葛市办事处已依法取得物资经营部相关抵押物（包括本案涉及到的818加油站的房屋及其他机械设备在内）的所有权。而所有权是一种绝对权，具有排他性，作为承租人的原告，在与物资经营部签订租赁协议时，应当知道租赁物上存在抵押权的事实（因为原告在1996年设定抵押时任多服公司门市部主任兼管加油站），而自愿地接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险，其当然不能与以后成立的租赁权与抵押权相对抗，对租赁物亦不享有优先购买权。原告主张两被告之间恶意串通共同侵犯其优先购买权，无事实依据和法律依据，应不予采纳。原告要求法院确认两被告之间买卖关系无效，在举证期限内原告未能举证证明两被告之间存在买卖行为，本案中两被告之间并未建立任何买卖合同关系，抵押权人农行葛市办事处在协议取得抵押物的所有权后委托南通通宝拍卖有限公司拍卖其享有完全所有权的818加油站的房屋及其他机械设备，是依法行使财产处分权的行为，并无不当，故原告无权要求本院确认两被告之间本不存在的买卖行为的效力。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款之规定，判决如下：

驳回原告杨根南的诉讼请求。

[评析]

本案涉及的实际是优先购买权与优先受偿权竞合时的顺位问题。

一、承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权的联系与区别

所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。其特征：（1）基于法律的规定；（2）是一种物权性质的请求权；（3）是一种附条件的形成权。即优先购买人依自己一方的意思，形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约，无须出租人的承诺；（4）具有专属性。此权利仅属于承租人本身。

所谓抵押权人的优先受偿权，是指抵押权人就债务人提供的抵押物，在债务人届期不能清偿债务时，抵押权人可以从债务人提供的担保物中优先受清偿的权利。其法律特征：（1）具有法定性；（2）具有从属性；（3）具有不可分性；（4）具有物上代位性。

通过比较不难看出，承租人的优先购买权与抵押权人的优先受偿权有下列共同点：（1）皆具有法定性；（2）皆具有物权性质；（3）皆为优先权。当法定情形出现时，优先权人均可依法行使优先请求权；（4）皆具有从属性。承租人的优先购买权以承租权为前提，承租权消灭，优先购买权随之消灭；抵押权人的优先受偿权基于债权而存在，债权转移或消灭，优先受偿权随之转移或消灭；（5）皆为期待权。无论优先购买权，还是优先受偿权，其成立以后是否实现，必须期待一定的条件。优先购买权期待的条件是：出租人出卖出租物，承租人与第三人具有同等资质且所给出的价款与第三人相同。优先受偿权期待的条件是：债权已到期，债务人未履行或未完全履行债务。

二者的区别是：（1）承租人的优先购买权由法律直接授予承租人，即租赁合同一旦成立，该购买权即告成立；而抵押权人的优先受偿权并非由法律授予债权人，只有当债务人以财产提供抵押担保时，债权人方取得优先受偿权；（2）承租人的优先购买权具有可分性。即承租人根据出租人出卖出租物的不同情形，既可整体优先购买租赁物，也可部分购买租赁物。抵押权人的优先受偿权具有不可分性，在抵押物部分灭失时，其余部分仍担保债权的全部；抵押物分割属于数人时，其分割的各部分仍担保债权的全部；（3）优先购买权不具有物上代位性，当租赁物转变为其他价值形态时，优先购买权不复存在；优先受偿权则不同，抵押物变化为其他价值形态，如因毁损取得赔偿金、因公益事业征用而取得补偿金时，优先受偿权人仍然得就该变化的形态行使受偿权。

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