三、宣示登记与不动产物权人处分该物权的效力

　　根据物权法第三十一条的规定，基于生效判决享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。基于生效判决直接发生的不动产物权变动，不必遵循依法律行为而进行物权变动应当遵循的原因行为+登记的生效要件，即该类物权变动无须进行登记即可发生物权变动的效力，但该种情形毕竟是主要物权变动模式的例外，可能会导致实际权利状态与登记体现的权利状态不一致，该种情形下，因为物权变动没有可以从外部认识的表征，社会公众无从知晓权利人享有的物权，加之物权的实际状态与登记体现的权利状态不一致，可能损害交易秩序和交易安全。因此，为促使不动产物权公示原则在物权变动中及时回归，要求不动产物权人在进一步处分物权前先进行登记，可以充分贯彻不动产物权变动以登记为公示方法的原则，维护第三人的利益和交易安全。比如：在甲乙离婚案件中，法院判决登记在甲名下的房屋归乙所有，在判决生效之时，乙取得该房屋的所有权，但尚未去房产登记部门办理变更登记，此时乙将该房屋转卖于丙，丙信赖乙出示的法院判决而与之交易。此时，尽管乙为真正房屋所有权人，也有权对房屋进行处分，但因法律规定房屋所有权变动需要办理登记而乙未办理登记，故该处分行为不发生物权效力。当然，这里的登记并非创设不动产物权的要件，基于生效判决发生的不动产物权变动，在登记前即已发生效力，此时进行登记是将已经发生的不动产物权变动对外予以宣示，这在学理上被称为“宣示登记”。

　　另需注意的是，物权处分需办理宣示登记才发生物权效力的情形限于该不动产物权依照法律规定需要办理登记的场合，如果某类不动产物权依法本不必办理登记（如土地承包经营权），则权利人进一步处分不动产物权当然不受办理宣示登记的限制。此外，基于生效判决享有不动产物权的权利人所进行的物权处分虽会因未依法办理宣示登记而不发生物权效力，但其负担行为之效力并不因此而受影响。

　　四、办理宣示登记前的不动产物权保护与对抗

　　基于生效判决享有的不动产物权在进行宣示登记之前，除涉及该物权变动的民事法律关系的当事人外，不特定的第三人一般并不知道物权己经发生变动的事实。在第三人看来，该不动产物权仍然归属于登记权利人，但这并不意味着真实物权人对于不特定的第三人侵害其物权的行为不能依法请求返还原物、排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。这是因为，首先，虽然办理宣示登记前，基于生效判决享有不动产物权的权利人处分不动产物权受到限制，但这并非对该物权人所享有的权利为物权的否定。其次，物权具有对世性、绝对性，不特定第三人因此对该物权负有尊重之义务。此种义务并非来源于物权的公示，而是源自物权本身。基于生效判决享有的不动产物权，虽未经登记公示，但该权利的性质为物权却是不争的事实。是故，第三人不能以基于生效判决享有之不动产物权未经登记为由否认自己的不作为义务。再次，即使第三人确实无法根据登记的外观判断物权的真实权利人，但第三人对自己并不享有该物权的事实是明确的。只要某一财产并非为自己所有，且能够判断其不是无主物时，任何人都不应该随意侵占。如果第三人仅仅因为某物权未经公示而不能判断其真实权利人，就可以随意侵害该物权，而真实权利人无法以其物权对抗第三人侵害的话，则明显有悖于物权保护之法理，亦不符合公平正义的价值理念。因此，物权法解释（一）第八条明确规定办理宣示登记前的不动产物权有权获得相应的物权保护。

　　但同时，基于不动产登记的公示原则及不动产登记簿的权利推定效力，不动产登记簿记载的内容应推定为受让人知晓的内容，因此，受让人基于对不动产登记薄上记载的权利状况的信赖而受让该不动产时，应推定受让人是善意的。而根据物权法第二十八条而享有不动产物权，虽然判决生效即发生物权变动的效力，但如果物权人未及时办理登记，则将会出现登记权利人与真实权利人不一致的情况，而这正是发生不动产善意取得的常见情形。此时，如受让人与登记权利人进行交易、对价合理并完成了不动产转移登记的话，虽然导致物权变动的判决已经生效，但这并不能够推定受让人因此知道登记权利人无处分权，除非有证据能够证明受让人知道该生效判决，否则受让人将可能善意取得该不动产物权，也就是说，基于生效判决享有不动产物权的物权人可能会因他人善意取得而丧失物权。