意向书内容不确定 法院判决不予履行

　　2014年底，被拆迁户小林与拆迁人F地产公司在拆迁过程中签订一份《意向书》，约定F地产公司同意小林购买安置房车位一个，具体车位地点待安置房落成后再给予确定。小林同意按每个车位10万元向F地产公司购买，该款项待安置房落成确定具体位置后一次性付清。

　　2015年3月，小林所在的村组拆迁项目完成后，F地产公司对外销售车位。小林拿着当时签订的意向书找到F地产公司，要求购买车位，但遭到F地产公司的拒绝。小林以F地产公司拒绝履行《意向书》约定义务为由，诉至法院，要求解除《意向书》并由F地产公司赔偿损失。

　　厦门中院审理认为，《意向书》内容不确定，并非合同，小林主张系预约合同要求解除并赔偿损失，缺乏法律依据，最终判决驳回小林的诉求。

　　南宁律师提示：

　　■法官说法

　　意向不具备买卖合同的要素

　　章毅法官指出，本案审理的焦点在于《意向书》性质的认定。商品房买卖预约合同的成立至少应具备两项明确的内容，即标的物的基本情况（包括位置、面积等）及将来依预约签订本约的意思表示。本案当事人的《意向书》欠缺具体的标的物。《意向书》指向的标的物是不动产，故在不动产的位置、面积不确定情况下，不属于在法律上确定合同之标的物。而更为重要的，讼争《意向书》并没有将来依预约签订本约的意思表示。

　　另外，预约合同的期限性系指预约标的应当是在一定期限内签订本约。就商品房预约合同而言，应指约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同，而本《意向书》并没有关于期限的约定。综上，本案双方当事人签订的《意向书》之内容不仅不确定，而且并无在将来一定期限内签订本约的意思表示，不符合预约合同的确定性和期限性特征，不应认定为预约合同。小林基于认为讼争《意向书》属预约合同而提出主张，不符合法律规定，不应予以支持。

　　南宁律师提示：

　　■司法观察

　　民事主体与公共利益之争

　　对于车位买卖在审判领域出现的突出问题，记者采访了厦门中院民五庭庭长陈朝阳。陈朝阳认为，随着国民生活水平的提高，私家车的需求量还会增加，车主对车位的需求是必然的。将法定车位作为配套设施，有利于满足业主的停车需要，提升小区的居住环境。就小区车位权属所涉及的利益关系而言，由于法定车位是小区的配套设施，缺少则房屋单元和整个小区对业主就失去了应有的价值，如果对其规范不好，势必影响社区和谐、社会稳定，进而损害公众利益，因而法定车位权属所涉及的利益关系表面看来是业主与开发商之间的关系，实质上应属于民事主体利益与社会公共利益之间的关系，理应由强行性规范加以调整。

　　要厘清这一问题，重点是区分建筑物区分所有权专有权与共有权的内容。建筑物区分所有权人作为专有权人时，可依法自由行使对专有部分的占有、使用、受益和处分并排除他人非法干涉的权利。建筑物区分所有人共有权是区分所有建筑物的共有部分。如除专有部分以外，共同的走廊、庭院楼道、厕所、院落和上下水设施等，属于共有权客体。而区分所有人作为共有权人时的权利主要有：（1）使用权。共有权人使用建筑物及其附属建筑物的共有部分的权利。（2）改良权。区分共有人基于居住或者其他用途，可以对共有部分作必要改良，但是必须在显然无需花费多额的费用的情况下，经共有人持份者2／3以上的多数表决或全体一致表决同意。（3）收益权。对共有部分所生的利益，各共有权人有权依其共有持份收取利益。专有部分所有权的行使，不能妨碍建筑物的正常使用，亦不得违反区分所有人的共同利益。物权法将建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库规定为建筑物区分所有权的共有权对象。

　　国家建设部和地方政府出台的规范性文件对车位的配建作出了规定。由于增设车位是开发商在小区内于法定配套以外依法自行建造的车位，出于对小区业主和谐生活秩序的保障，其权属所涉及的利益关系是开发商与业主之间的关系，宜通过规范有效调整。即规定开发商可以保留增设车位的所有权，有权自行决定出售、附赠、出租等，但在出售、出租增设车位时，应首先满足业主的需要，业主在同等条件下享有优先购买权或优先承租权。