享有权与主张权：约定式租金两权分离

　　——合同相对性原理在本案例分析中的运用

　　在涉及租金归属与租金收取的关系上，有这么两个规则：一是租赁物产权归谁，租金也就归谁。因为租金属于孳息，而孳息依法应归租赁物所有权人。二是租金归属于谁，谁就享有主张/收取租金的权利。因为租金主张属于请求权，而请求权是三大权利要素之一。然而，这只是就一般或法定情形而言的。只要不违反法律的效力性强制规定，在约定情形下则可能发生两权分离：租赁物产权与租金享有权分离，以及租金享有权与租金主张权分离。而约定情形下的两权是否分离，则涉及权利转让与合同相对性的规则。例如，在租赁物买卖中，买卖双方可以约定买卖合同签时租金就归属于买方，这就会发生租赁物产权与租金享有权分离；而如果该约定没有通知租赁方，那么对租赁方并不发生效力，这就会发生租金享有权与租金主张权分离。下面试以现实案例予以具体阐释。

　　一、案情与裁判

　　甲公司租赁乙公司的楼房经营生意，租期至2014年9月30日止，约定每月租金于当月15日之前交付。2011年8月31日，乙公司与丙公司签订《产权交易合同》，约定：乙公司应在合同签订之日起一个月内，完成楼房产权变更登记、标的物的交接，并将提前收取的租金在产权交易登记后支付给丙公司；在合同的其他条款（未尽事宜）还约定：现有的房屋租赁协议在房产过户的同时一并转让给丙公司，或终止后由丙公司与原租户重新签订租赁协议。2012年4月23日双方签订《楼房移交纪要》，随即办理楼房产权转移手续。之后丙公司起诉，请求乙公司支付违约金及移交2012年2月至4月的租金及租赁保证金。乙公司败诉后，于2013年6月7日向丙公司支付判决确定的款项。2013年12月25日乙公司提起诉讼，请求判令甲公司支付该时段的租金及逾期付款违约金。

　　法院判决认为，甲公司应当将诉争租金交与丙公司而未交付，乙公司因生效判决向丙公司支付诉争时段的租金，系为甲公司向丙公司代付租金。故乙公司诉请甲公司偿还其代付的租金及利息，属于追偿权纠纷。而追偿权纠纷的诉讼时效期间应为两年，乙公司于2013年6月7日为甲公司垫付租金，2013年12月25日提起诉讼，并未超过追偿权的两年诉讼时效。而且认为，本案房屋租赁期限至2014年9月30日，虽租赁合同约定租金分期支付，使得各期租金支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。故诉争租金的诉讼时效应不超过租赁合同最后一期即2014年9月的租金诉讼时效即可，本案基础法律关系（房屋租赁关系）的诉讼时效也未超过。基此，一、二审法院均支持乙公司的诉讼请求，判决甲公司向乙公司支付诉争的租金及其法定利息。

　　二、问题与思路

　　上述判决理由咋看相当周密：先从租金应付而未付，次从代付租金到租金追偿，再从追偿时效期间到诉讼时效起算，环环紧扣层层逼近目标争点，最后也就顺理成章地判决支持乙公司的诉讼请求。但转而想想，好像又有哪里不对劲？哦！前提很重要。就像盖高楼一样，一层一层地完全按照设计好的图纸施工，材料也是货真价值并无偷工减料，似乎没什么不妥的。但是如果基础不牢而将高楼盖在沙滩上，那是非倒塌不可的。如此看来，就需要紧紧扭住租金应付而未付这个基础论断，分析其是否妥当且有根据。就本案来说，很重要的是需要理顺《产权交易合同》中涉及租金的两个约定的关系，以及该两约定的效力波及范围。换句话说，就是租金归属约定与租赁协议转让约定哪个对本案更具有决定意义，按照该两约定甲公司是否有义务向丙公司支付诉争部分的租金？

　　以上是发现问题的思路，实际上就是以是否构成追偿权这个枢纽问题为导向，层层剥离追根刨底找出问题的症结。具体思路为：追偿权的成立须有为债务人代偿债务的实际行为，代偿债务必须是被代偿人存在可被代偿的债务，而可被代偿的债务则是指对受偿人而非对代偿人负有受到法律保护的债务。这里采用的是倒推/回溯的方法。而解决问题的顺序则正好与其相反：甲公司是否负有向丙公司支付租金的法律义务？乙公司向丙公司支付的租金是为甲公司代付租金还是履行自己与丙公司约定的义务？乙公司的追偿权是否成立？追偿权问题解决了，诉讼时效期间及其起算问题也就迎刃而解。然而，裁判理由中的所谓基础关系即本案中租赁关系的诉讼时效起算，仍然需要予以回应。这里涉及本案租赁关系是一个还是两个的问题，以及分期租金的时效起算的法理争议。