熊潇敏律师解读：南宁市“限购令”

2011月2月13日，《南宁市人民政府办公厅关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》（下称《通知》）出台，引起了广西各大媒体的关注，广西专业律师网（www.fawu365.com）熊潇敏律师将结合有关法律法规从另一视角解读这一地方细则。

　　1、关于“一套限购”的问题

【政策原文】第一条：“对于已有1套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在本市市区范围内限新购1套住房（含新建商品住房、二手住房）；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内暂停向其出售住房。”

【政策原文】第七条：本《通知》所称的居民家庭的成员包括购房人及配偶、未成年子女。

【熊潇敏律师解读】对于“已有1套住房”中的“住房”的理解，虽然政策细则中没有作出规定，本律师认为应从广义上去理解，即应包括商品住房、房改房、经济适用住房、全额集资房、市场化运作房、拆迁安置房、自建私房等任一性质的住房。而对于已有1套住房的本市户籍家庭可以在“限购令”期间可以新购1套住房，这一“住房”，“限购令”明确了是指商品住房、二手住房，即可以在市场上自由流通的住房，不包括市场运作房、福利房、集资房、拆迁安置房。

对于户口不在南宁的外地人或者虽然户口不在南宁，但在南宁市工作一年以上的，如果要在南宁市新购买1套住房，必须提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，如果未能提供上述证明，即不能申请购房。

对于拥有住房2套及以上的本市居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，以及不能提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭不能申请购房。这里仅限于商品住房和二手住房。其他性质的住房，如市场运作房、福利房、集资房、拆迁安置房不在此限制之内。

对于“居民家庭”的理解，仅包括购房人及配偶、未成年子女，成年子女视为另一“居民家庭”，可以以自己的名义按本政策的规定购买住房。

　　2、限购时间界线问题

　　【政策原文】第二条：“限制购买新建商品住房的，以商品住房买卖合同备案时间为准；限制购买二手住房的，以受理转移登记时间为准。购房人在办理买卖合同备案、房屋登记手续时，应提供30日内出具的房屋登记信息查询证明。”

【熊潇敏律师解读】“限购令”明确了实行的时间是从2011年3月1日起实施，有效期至2012年2月29日。但是购房行为涉及到多个时间点，如合同签订时间、定金支付时间、合同备案时间、预售备案时间、产权登记时间、产权转移受理时间、产权转移时间等。那么，限购令在时间界线了进行了明确，即新购住房的以买卖合同备案时间为准，二手房交易的，以受理转移登记时间为准。也就是说，新购住房的，买卖合同备案时间如果是在2011年3月1日前的，不受限购政策的约束；如是购买二手房的，产权转移受理时间是在2011年3月1日前的，不受限购政策的约束。

3、错过限购时间界线的合同处理

【政策原文】第二条第三款：在本《通知》实行之前已购买商品住房但未进行合同备案或转移登记的，应在本《通知》实行之前申请办理上述手续，如未及时办理的，按本《通知》规定执行。

【熊潇敏律师解读】《通知》明确了对于在限购令实行之前已购买商品住房的，未及时办理合同备案或产权转移登记的，适用《通知》的规定。

那么，对于在2011年3月1日未能及时办理合同备案或有关部门未能及时受理产权转移登记的，但买卖合同已经签订的应如何处理？笔者认为如出现此情形，应属于情势重大变更。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，所谓“情势重大变更”是指：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。南宁“限购令”出台，属于交易条件的重大变化，如果再要求双方继续履行合同将对于任一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。由于情事变更属于“不可归责于当事人双方的客观事由”，即双方均无过错责任，所以不存在赔偿的法律问题。合同解除后，开发商或二手房出卖人应返还购房人已支付的定金、购房款。

　　4、弄虚作假购房的法律风险及责任

　　【政策原文】第三条：限购期间，居民家庭购买商品住房时，应如实填报《居民家庭购买商品住房申报表》（以下简称《申报表》），并提交《申报表》、身份证明、户籍证明、婚姻状况证明（未婚证明由购房人户籍所在地的婚姻登记机构出具）等有关材料。非同一居民家庭的两人以上共同购买商品住房的，应分别填写《申报表》。

　　购房人提供虚假材料、证明、信息的，由其承担法律责任。

　　【政策原文】第四条：限购期间，房地产开发企业、房地产经纪机构应当在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅；在签订购房合同前，应履行对购房人的限购政策告知义务；签订购房合同时，应核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明的复印件与原件相一致的情况，核对《申报表》所填信息内容，并在所收取的上述证明、材料及《申报表》加盖企业印章，作为办理新建商品住房买卖合同备案或房屋登记应提交的材料。

　　对于违反本通知规定，或未履行告知义务，或与购房人串通、提供虚假材料、证明、信息的企业及相关从业人员，由相关部门依法追究其相应法律责任，并由南宁市住房保障和房产管理局暂停其新建商品住房买卖合同备案或交易申请，将其违规行为记入企业和执（从）业人员信用档案。给购房人造成经济损失的，由其承担相应法律责任。

【熊潇敏律师解读】《通知》第三条规定了购房人应如实提交的有关材料的义务；《通知》第四条规定了开发商、房产中介在签订合同的如实告知义务及谨慎的注意义务。因此，在此期间开发商有义务告知购房人现行限购政策，严格核验购房人身份证明、户籍证明、缴税证明、缴纳社保证明等材料。

对于购房人、开发商、房地产中介未履行相应义务应承担怎样的行政责任不在本文的解读范围。笔者仅就民事责任（合同责任）风险进行解读。

第一种情形：购房人隐瞒事实真相，未向开发商或房产中介、二手房出卖人提供真实材料，对方不知情的。

如果双方在签订购房合同后，并履行或部分履行了合同，最后被房地产管理部门审核发现未通办理相关的产权证或过户手续的，此责任应由购房人来承担，应向开发商、二手房出卖人承担缔约过失的民事责任。

第二种情形：购房人与开发商或二手房出卖人串通，弄虚作假的。

    双方为了满足《通知》的限制条件，双方恶意串通，提供虚假材料，以期通过房地产管理部门的审核，最终完成交易。在这种情形下，根据《合同法》第五十二条的规定，双方签订的《房屋买卖合同》有可能是无效的。合同一旦认定为无效，且双方在签订合同时“明知故犯”都有过错，应根据各自的过错大小承担损失。

作者简介：熊潇敏律师，执业于全国优秀律师事务所·广西远东律师事务所，从事律师职业前在法院工作十年，擅长房地产、刑事辩护、矿业交易、交通事故赔偿法律事务。熊律师官方网站：广西专业律师网（www.fawu365.com） QQ：364891594