未签正式商品房买卖合同收取首付款退还  作者:熊潇敏律师

　　案情简介：

　　2011年4月18日，广西玉林市的孙先生与某房地产开发有限公司签订了一份购买房屋预订书，载明如果孙先生在5天内不与开发商签订正式商品房买卖合同的，其所付预订金不予退还。孙先生于当日交付购房预订金1万元；4月30日，又按预订书的约定，交付购房款10万元。房开商将孙先生已交付的购房预订金1万元作为首期购房款的一部分，为孙先生出具了11万元的购房发票。在孙先生与房开商准备签订正式《商品房买卖合同》时，孙先生发现合同条款中关于公摊面积的约定与之前售房小姐所作出的承诺不一致，遂要求按之前售楼小姐作出的承诺写入合同，房开商不同意。最后，双方未能正式签订房屋买卖合同。2011年9月，孙先生起诉到一审法院，要求房开商返还11万元预付款。而房开商则认为，孙先生要求退房无正当理由，只同意退还购房款10万元，不同意退还购房预订金1万元。

　　争议焦点：

　　1、未能签订合同，房开商有无权利没收定金？

　　2、房开商收取的首付款是否要退还给孙先生？

　　广西专业律师网熊潇敏律师分析：

　　一、房开商无权没收定金。

　　主要从两方面考虑。一方面，如果开发商未取得或直至起诉前都未取得商品房预售许可证便与购房者订立的商品房预售合同，该合同无效，定金理所当然要退还。另一方面，如果开发商取得了商品房预售许可证，且与孙先生签订了预订书，但如果双方就《商品房买卖合同》的具体条款未能达成协议的，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，开发商也应将定金退还给孙先生。

　　二、房开商应退还首付款。

　　本案中开发商是在未签订正式《商品房买卖合同》之前收取了孙先生的首付款。如果双方未能签订《商品房买卖合同》，那么房开商就没有取得该首付款的依据，该款就属于不当得利的性质，开发商没有法律依据占有该首付款，应当予以返还。

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　　广西专业律师网熊潇敏律师系全国优秀律师事务所/广西远东律师事务所律师、合伙人，从事律师执业前在法院从事审判工作10年，在房地产、交通事故赔偿、刑事辩护、公司法务、矿权交易等方面见长。电话：13878124891  QQ：364891594  网址：www.fawu365.com