南宁房产律师：出租人应对租赁物履行瑕疵担保义务

　　柳州网友咨询：我为了经营家餐馆，经多次考察选址，最后选定位于柳州市某路段的位置，便与开发商签订了一铺面的租赁合同，租期10年。合同签订后，本人即开始进场装修，后来在装修过程中发现出铺面地下渗水严重，二楼与三楼天花板漏水严重，特别是准备用作餐厅部门的天花板漏水严重。经与开发商多次交涉维修，均无法解决。现请问，我能否与开发商解除合同，并要求开发商退回我所交的租金和押金。

　　南宁房地产律师熊潇敏解答：

　　瑕疵担保责任是买卖合同中的一个重要的法定责任，它是指出卖人就出卖的标的物的瑕疵应承担的责任。包括物的瑕疵担保和权利的瑕疵担保。租赁合同与买卖合同一样都是一种有偿合同，其合同标的都是特定的物，有一定的共性。因此，在租赁合同中租赁物的要求也同样适用物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。

　　由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。一般来讲，承租人订立合同时，知道租赁物有瑕疵的，出租人不负瑕疵担保责任，承租人无权要求出租人进行维修，减少租金或解除合同。但在特殊情况下，即使承租人知道租赁物有瑕疵，出租人也要负有瑕疵担保责任。即《合同法》第二百三十三条的规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。这就规定了出租人对租赁物的瑕疵担保责任。从该条规定可以看出：

　　一、出租人交付租赁物的义务。

　　（1）交付租赁物就是将租赁物的占有转移至承租人。承租人要对租赁物的进行使用就必须占有该租赁物，占有是使用的前提。所以，承租人有权要求出租人按照约定向其交付租赁物。所谓按照约定交付租赁物，包括按照约定的交付方式、交付时间和交付地点向承租人交付租赁物。出租人应该依照租赁合同约定的交付方式交付租赁物，交付方式包括现实交付、指示交付和简易交付。出租人应该依照合同约定的时间交付租赁物。

　　（2）出租人在交付时对租赁物的瑕疵担保责任。租赁物的瑕疵担保一般包括价值的瑕疵担保、效用的瑕疵担保以及所保证的品质担保三种情况。这里主要指的是效用的瑕疵担保情况。租赁物的效用包括通常的效用和合同中约定的的特殊效用。通常效用是指依租赁物的性质通常所具有的效用。合同中约定的特殊效用是指当事人在合同中约定的满足特定条件的效用。如果合同中没有关于租赁物效用的规定，则当事人仅就租赁物的通常效用负担保责任。但租赁物的效用减少无足轻重时，不能视为有瑕疵。

　　在合同订立时，租赁物即存有瑕疵的，承租人可能知道，也可能不知道。承租人不知道时，出租人自然要承担租赁物的瑕疵担保义务；承租人已明知时，若租赁物的瑕疵并不危及承租人的安全或者健康的，则出租人无须承担租赁物的瑕疵担保义务。若租赁物的瑕疵危及承租人的安全或者健康的，则承租人仍然可以解除合同。

　　二、出租人应该保持租赁物合于使用、收益状态。出租人不仅应该在交付时保证租赁物处于约定的使用、收益状态，还要在租赁关系存续期间也保持租赁物的状态适合于约定的使用收益状态。在承租人的使用收益受到妨害或者妨害之虞时，出租人都有除去或者防止的义务，而不论妨害是基于可归责于出租人的事由还是基于第三人的行为发生，也不问其为事实上的妨害还是权利的侵害。在租赁物受到自然侵害而不适于约定的使用收益状态时，出租人应当予以恢复。