二审中，张某与祁某达成一致意见，如果二审法院认定租赁合同无效，则张某同意向祁某支付5000元的装修价值补偿款。双方同时确认，祁某在本案一审判决前已经按照合同约定标准向张某实际支付了截至2016年5月31日的房屋使用费。

　　2016年8月5日，张某与祁某签署房屋交接协议，确认涉案房屋已于当日归还给张某，张某向祁某支付了5000元装修补偿款。

　　上海市第一中级人民法院经审理认为，张某将涉案房屋出租给祁某的行为违反经适房管理规定及其在经适房买卖合同中所作的承诺，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益，租赁合同应属无效。祁某已经实际占有使用了涉案房屋，其占有使用利益无法律依据，构成不当得利，应按照合同约定的租金标准予以返还。但张某的出租行为系利用公共资源，损害公共利益，其无权取得该部分使用费收益。二审法院另行下达决定书对该部分收益予以收缴，前期已经支付的“租金”由行政部门做后续处理。

　　二审判决：一、撤销原审判决；二、张某与祁某签订的系争租赁合同无效；三、驳回张某的诉讼请求。二审民事制裁决定书：对祁某尚未支付的涉案房屋占有使用费人民币3035元予以收缴。

　　【评析】

　　一、违规出租经济适用房（以下简称经适房）损害社会公共利益：公房、拆迁安置房、经适房的差别分析

　　经适房的购买方式不同于普通商品房，产权登记簿上也注明为“有限产权”。但在当前的房地产市场中，也还有其他各类非普通商品房屋，经适房与这些房屋有何区别？

　　公房是上世纪计划经济时代的产物，在1998年福利分房制度取消之前，城市居民主要是依靠所在单位的福利分房。此类房屋虽然在具体分配时会考虑各个家庭的人口、居住面积等因素，但总体而言是与单位、身份、工龄、职级等因素密切相关，是个人工作劳动所获得的体制福利。从法律形式上看，公房性质仍然属于“公有”，承租人仅持有“公房租赁凭证”。但在现实生活与司法实践中，在不违背房管部门管理规定的情况下，公房的对外出租、使用基本都是由承租人、同住人自由安排，并且能够获取租金收益（《上海市房屋租赁条例》第三十一条第二款规定：公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前书面告知出租人），公房承租权的市场转让行为在一定条件下也得到认可。因此，地方性法规、司法实践实际也对其承租权给予了准物权性的保护，是尊重历史背景的制度选择。

　　拆迁安置房则是在大规模的城市建设中，随着房屋拆迁、征收活动的发展，为了安置被拆迁人而建造的房屋。拆迁安置房的购买资格受到“安置人口”等特定因素限制，本市对此类房屋上市交易过户也采取了一定年限的约束。但是，拆迁安置房总体而言是对被拆迁人原有房屋、土地的补偿措施，其取得安置房屋的法理基础不是一般的社会救助，而是对其失去原有房屋后的补偿安置。因此，被拆迁人取得的安置房经过内部分配、完成产权登记后即属于其个人财产，除特殊的土地性质外，在过户交易年限届满之前签订的拆迁安置房买卖合同仍然是有效的，法律也不干涉被拆迁人出租此类房屋。

　　经适房的出现则是在住房商品化改革之后，市场房价又不断攀升的背景下，政府为了保护低收入人群的居住权而建设的保障性房屋。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月共同颁布的《经济适用住房管理办法》（以下简称《经适房管理办法》）第二条明确规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经适房的取得与传统的福利公房不同，各地政府制定的供应对象的家庭收入标准和住房困难标准应向社会公开，购房人也必须参与公开的资格审核程序，通过当地房屋主管部门的资格审定方能购买，而不是所在单位的福利分配。