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南宁律师:商品房预售合同约定条款不公平能否适用显失公平原则认定合同无效

 

发表时间:2016-4-22 14:38:06 来源:中国法院网

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  一般的商品房预售合同均采用标准格式合同的形式,预购方在签合同时无须经双方协议,仅在相应的空格处签名即合同成立。故该类合同中一般关于免责条款和违约处罚部分的约定存在不公平现象。对此,我们不得不思考这样一个问题:对该不公平条款部分能否适用显示公平原则?

  当事人意思自治原则是合同法的一个重要原则。即使在商品房预售合同签订过程中,也必须建立于合同双方自愿基础之上,只要在预售方实施欺诈等违法行为,法律必然进行干预。作为标准合同形式出现的商品房预售合同的签订,已排除了一般意义上合同当事人双方协议的行为,只要双方当事人愿意签约,就是愿意接受整个合同包括不平等条款,而不论该条款是否为双方协议的结果。关于违约责任,根据合同自愿原则,当事人可以对免责的或者不可抗力的范围定得很宽,实际上并非真正的不可抗力,但只要是合同双方当事人同意在合同中予以规定的,都是允许的。

  根据《合同法》第四十一条规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解做出解释。对格式条款有两种以上解释的,应当做出不利于提供格式条款一方的解释。”那么对于商品房预售合同而言,不公平条款与整个合同是可以分割的,故可以认定该合同中部分不公平条款无效而合同其他部分断续履行。

  最高人民法院关于审理房地产案件所必须遵循的“依法保护合同的原则”规定:应尊重合同双方当事人的意思表示,只要双方当事人的约定不违反法律政策,不损害国家、公共利益和他人的合法权益,就应维持合同效力。根据《合同法》第五十二条之规定,合同无效的情形有五种:一是一方以欺诈、胁迫手段订立合同,损害国家利益;二是恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;三是以合法形式掩盖非法目的;四是损害社会利益;五是违反法律、行政法规的强制性规定。根据《合同法》第五十三条之规定,对合同中关于造成对方人身伤害的,或者因故意或者重大过失造成对方财产损失的免责条款是无效的。

  综上所述,只有存在欺诈、胁迫等因素而导致合同价格远a高于市场价格,或者违约责任的规定非常苛刻的情况下才可适用显失公平原则认定合同无效。否则,一般情况下商品房预售合同中的不公平条款,不适用显失公平原则。(作者:张龙军)

 
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