南宁房产律师解释：房屋质量问题是广西商品房市场争议极大的问题，房屋质量问题涉诉纠纷随着房产市场的热度也日益增多。《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中第12条、第13条对此作了相关解释。

　　第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本条是关于商品房质量不合格应如何处理的规定。

　　第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本条是关于商品房出现质量问题应如何处理的规定。

　　商品房质量问题包括两大类：房屋主体结构质量和房屋质量。

　　由于房屋具有使用年限长的特殊性，故它不仅适用《合同法》的有关规定，还应受到一系列不动产相关法律的调整。

　　第13条中所讲的房屋质量问题，就涉及到《建筑法》中的很多规定。《建筑法》第61条明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《合同法》第279条亦作了基本相同的规定。由于建筑质量问题错综复杂，既可能是勘察设计方面的原因，也可能是施工方面的原因，因此国家对建筑质量问题的有关法律、法规及技术标准、设计文件等均作了明确规定。按照法律规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，并具备国家规定的竣工条件。我们在处理房屋主体质量纠纷时，应注意案件建设项目是否符合《建筑法》规定的竣工交付使用的要求，主要来说是以下几点：

　　1.完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;

　　2.工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等;

　　3.符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容;

　　有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料;

　　4.有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告;

　　5.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等;

　　6.有工程施工单位签署的工程质量保修书;

　　7.已办理工程竣工交付使用的有关手续。

　　第13条的房屋质量问题不合格，应包括房屋未经验收和经验收不合格两中情况，但这两种情况在处理原则上是一致的。广西房产律师提醒：对经验收合格，交付使用的房屋，又经核验质量确属不合格的情况，在认定及具体处理中难度较大。

　　另外，《建筑法》第60条第1款明确规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基工程和主体结构质量。”关于“合理使用寿命”的问题，目前国家还未有统一规定，根据《民用建筑设计通则(试行)》，一般认为按民用建筑的主体结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑(指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑);二级耐久年限为50--100年，适用于一般建筑，三极耐久年限为25--50年，适用于次要建筑;四级为15年以下，适用于临时性建筑。若对于地基和主体结构发生质量缺陷，是否在合理使用寿命内引起争议，应首先确定该建筑物的合理使用寿命。已有确定年限的，以该年限为准;无确定年限的，由原设计单位或有权确认的部门确定，并按此确定的年限为准。

　　对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有：

　　1.实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。