房产案例精选三：商品房买卖合同解除对按揭贷款合同有何影响

　　案例背景：

　　2006年9月，李先生与甲房地产开发公司(简称甲公司)签订《商品房买卖合同》，合同约定：李先生购买甲公司期房一套，付款方式为首付房价的40%，余款采用商品房担保贷款方式支付。合同生效后李先生到甲公司指定的乙商业银行(简称乙银行)签订了购房按揭贷款合同，并于2006年10月办理了按揭手续。

　　2007年3月，甲公司向李先生发来了《房屋交付使用通知书》，李先生实地验房后对房屋的朝向非常不满，而且房屋的实测面积比合同约定面积也缩水达5%。李先生向甲公司提出了退房要求，经过协商甲公司原则上同意退房，但又说需要乙银行配合才行。李先生听了甲公司的意见后心里很不踏实，怕乙银行不同意终止按揭合同。李先生于是找到律师就有关问题进行咨询。

　　《楼市》律师浙江星韬律师事务所熊永义点评：

　　李先生提出的问题具有一定的普遍性，随着房价的持续上涨和国人消费观念的改变，按揭购房已经成为最常见的购房形式。按揭兴起于我国香港地区，“按揭”一词是香港对英美法中一种物的担保方式“Mortgage”的译词。对李先生的问题，律师认为可以从下面三个方面进行分析：

　　一、李先生与甲公司签订的商品房买卖合同与按揭贷款合同之间属于联系紧密但又相互独立的关系，两者间并非主合同与从合同的关系。担保合同是实务中最常见的从合同，根据担保法及其司法解释的相关规定，除非当事人另有约定，主合同无效的，担保合同无效。由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系，所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后，不会导致按揭合同当然无效或被撤销。

　　二、购房按揭贷款合同的特殊性。虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系，但却具有紧密的关系。有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提，同时银行在与买房人签订贷款合同的同时会要求买房人将所购商品房或者买卖合同项下的合同权利作为担保物为按揭合同提供担保。按揭贷款合同的另外一个特点是贷款人贷款的目的单一且明确，就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后，已确定无法再取得原想要的商品房，故应当承认买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空。

　　三、《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该条即为基于商品房按揭贷款合同的特殊性，对《合同法》第94条规定的合同目的不能实现的扩大解释。需要注意的是，本条中对于“解除”没有指明是法定解除还是协议解除，应理解为包含两者。综合分析，司法解释的规定不仅仅是赋予了买房人解除按揭合同的权利，银行同样也有这个权利，并且能妥善保护各方的利益。

　　基于上述分析，律师认为：李先生在与甲公司解除商品房买卖合同后，可以向乙商业银行提出解除按揭贷款合同。