【简要案情】2007年8月18日，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下与田女士签订《认购协议书》一份，协议书对房屋的具体位置、面积、价格和付款方式均作了明确的约定。协议书签订后，田女士分两次向开发商支付部分购房款，但开发商却未按照约定日期与田女士签订正式的《商品房买卖合同》，为此双方发生纠纷。

　　【律师意见】本案涉及商品房《认购协议书》的性质和效力认定问题。

　　为了规范房地产开发经营行为，维护房地产市场的交易秩序，保障购房者合法权益，我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》及《城市商品房预售管理办法》均对商品房预售作了明确的限制性规定。商品房预售不仅必须具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，还必须取得商品房预售许可证，即通常所说的“五证”。

　　本案中，开发商的行为是否属于商品房预售行为？其前提要审查开发商与田女士签订的《认购协议书》的性质，只有该协议书属于《商品房买卖合同》，开发商的行为才是商品房预售行为。而本案中，田女士与开发商签订的《认购协议书》中分别约定了房屋基本状况、房屋销售方式、房屋价款、房屋付款方式、付款期限和房屋装修配置，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按合同约定收取了部分房价款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，《认购协议书》应被认定为商品房买卖合同。但开发商直至起诉前，仍未取得商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《认购协议书》应被认定为无效合同。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，合同无效后，如田女士有证据证明开发商在签订合同时，故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，或者提供虚假商品房预售许可证明，除请求开发商返还已付购房款及利息外，还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。