二、商品房买卖合同中对按揭贷款不获批准的考虑

　　案例：武汉市江岸区的王先生于2005年初在H花园小区购买了一套100平方米的商品房。在签订《武汉市商品房买卖合同》时，王先生选择了以贷款方式按期付款，首付15%，并约定余款由出卖人（开发商）协助其办理银行按揭手续，但双方在“还款方式”中没有涉及因按揭贷款不能办妥而导致合同无法继续履行时，《商品房买卖合同》的处理方式。就在合同签订后不久，王先生觉得自身还款能力不足，又不愿意按照银行的条件贷款，于是，王先生随即向开发商提出了解除房屋买卖合同的要求。按照王先生的设想：大不了这套房子不买了，等开发商将首付款及定金退还后另做打算。然而，王先生得到的答复是：可以解除合同，但要承担违约责任。最后双方因不能协商一致而起诉至法院，法院判决支持了开发商的主张，由王先生向开发商支付违约金。

　　一般情况下，商品房买卖合同中的买受人只要符合相应的条件并提供适当的担保，都能顺利的办理按揭贷款手续。而本案反映的是一个特殊情形：商品房买卖合同签订后，在商品房按揭贷款（即“商品房担保贷款合同”）未获得批准时，买卖双方的纠纷该如何解决。其实，为了正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，最高人民法院于2003年发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），对于本案纠纷而言，可以引用《解释》第二十三条并参照其处理。该条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　具体到本案可以看出，因“当事人一方原因”还是“因不可归责于当事人双方的事由”成为决定纠纷解决处理方式的关键性因素。由此也引出一个问题：“商品房按揭贷款未获得批准”是属于“当事人一方原因”还是属于“不可归责于当事人双方的事由”，对此《解释》并没有明确具体的规定，事实上要弄清“商品房按揭贷款未获得批准”到底是当事人双方的原因还是银行方面的原因，也是一个复杂的问题，这也导致在司法实践中产生不同的判决结果。因此，本律师建议广大商品房购买者：在选择用银行按揭贷款方式购房时，为了避免出现本案王先生面临的不利后果，应在签订合同前查清办理贷款的银行及办理的手续和条件，落实自身是否办理贷款各环节，并慎重考虑自己的还款能力的因素后再订立合同，这样更有利于防止因意外情况出现而承担不必要的损失。

　　三、落实按揭贷款避免购房纠纷

　　随着房地产市场的发展，房地产买卖、租赁等行为日趋活跃，由此也产生了为数不少的房地产纠纷案件。1999 年12月，龚先生与新兴房地产公司签订了商品房预售合同，约定龚先生购买新兴房产公司正在开发建设的商品房一套，价格为53万元，龚先生应交购房款16万元，其余37万元房款办理银行按揭。合同签订后，龚先生如约履行支付了16万元购房款。2000 年7月，商品房竣工，龚先生要求新兴房产公司交付房屋。新兴房产公司称龚先生应在全部付清房款后才能入住房屋。龚先生认为合同中约定余款由银行按揭提供，因而认为新兴房产公司违约，起诉至法院。

　　此案，双方当事人产生争议的根本原因是对按揭的性质认识不清。实际上，按揭是一种担保方式，是指在楼宇建筑期内，商品房预购人将其与开发商（预售方）签订的《商品房预售合同》中预购人所应拥有的全部权益作为贷款的抵押物抵押给银行，同时商品房预售方作为贷款担保人，并保证银行为第一受益人，如预购人或担保人未能依约履行还款责任或担保义务时，银行即可取得预购人在《商品房预售合同》内的全部权益，以清偿其对银行的所有欠款。