二、风险防范的法律对策

　　上述种种风险，使银行在按揭贷款中面临极大的威胁。如何分散和防范这些金融风险，作为法官，根据我们的专业法律知识和审判实践经验，我们提出如下一些具体建议，以供参考。

　　（一）委托具有专业经验的机构完成对借款人及其信用真实性进行调查，可以有效防止借款人提供虚假收入证明以及假按揭的发生。目前，银行在向借款人发放贷款之前，往往只审查借款人是否与开发商签订有《商品房买卖合同》、开发商是否出具首付款收据、借款人是否能提供符合银行要求的个人收入证明，而没有审查以上资料的真实性，或者是只由银行内部工作人员向给借款人出具收入证明的单位询问其证明的真实性。可见，这种审查不能审查出借款人借款目的的真实性以及借款人信用的真实性，无法有效地防止借款人的信用风险和假按揭的发生，使审查流于形式。同时，因为审查是由银行内部工作人员进行的，即使因为审查不严给银行造成损失，后果也只能由银行自身承担，这对银行显然是不利的。在我国尚未建立个人信用体系的情况下可以由具有专业经验的机构来完成上述工作，能够对商品房买卖中交易对象的真实性、交易目的的真实性、交易价格的真实性以及交易对象信用的真实度进行调查，并向银行出具独立调查报告。银行依据该报告决定是否向借款申请人发放贷款，就能有效地避免借款人的信用风险、假按揭风险以及抵押物的价值风险。

　　（二）建立按揭款等房产销售款资金监管制度，积极防止按揭款等房产销售款挪用的发生。所谓房地产资金监管（下称资金监管），是指在房地产项目运作过程中，专门机构与被监管人签订监管协议，以自己的名义设立资金监管帐户，负责被监管人某些房地产资金的入帐、保管、指定用款支付等事宜，审查被监管人的资金入帐和投向，以保证这些资金的用途符合法律的规定和合同的约定。该监管制度的根本目的在以保证某项目的预收款和销售款能够被专项用于该项目的开发，防止被开发商挪用，从而保证工程顺利完成，预防“烂尾楼”的出现，进而保证购房人所付款项的安全，避免了购房人因得不到房屋停止向银行支付按揭款，从而给银行带来极大风险。

　　（三）建立和发展按揭保险和担保制度，不但可以避免因借款人出现信用风险给银行造成损失，还可以有效刺激住房消费。

　　一方面，建立与完善商业保险公司对住房抵押贷款的保险制度。目前，我国已有商业保险公司开办了住房抵押贷款保证保险业务。结合我国的实际情况，我国应立法鼓励商业保险公司开办信用人寿保险和综合保险。信用人寿保险是维持借款人正常还款能力的信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入失去部分或全部还款能力时，以保险金抵付贷款余额，既可解除购房者的后顾之忧，又可保证贷款银行及时收回按揭款。综合保险则是将上述保证保险、财产保险、信用人寿保险组合在一张保单上，其手续和保险费比单独购买相关保险更简便、更经济，有利于降低预购方的贷款成本并保护了银行的权益

　　另一方面，成立政府住房抵押贷款担保公司对借款人的贷款予以保证，降低银行的风险，以保证按期实现其债权。由于借款人向商业保险公司购买保险的保险费将大大增加其借款成本或其无力购买，此时由政府住房抵押贷款担保公司为借款人的借款向银行提供保证无疑是极好的解决办法。由于由政府信用作为保证，政府住房抵押贷款担保公司的保证较其他主体的保证更有可信度，易于被银行接受，同时其收费标准相对较低，有利于更多的个人进行住房信贷消费。我国建设部、中国人民银行已经于2000年5月11日颁布了《住房置业担保管理试行办法》，对主要由政府牵头设立的住房置业担保公司的设立，以及住房置业担保的办理等作出了规定，标志着我国住房抵押贷款担保体系的进一步完善。