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二手商品房税费举例

发表时间：2008-12-30 22:11:40　来源：房地产法律网fangchan100.com　作者：

二手商品房税费举例

王先生出售一套团结湖地区的二手商品房，建筑面积100平米，建筑年代为2000年，产权证日期为2002年，原购房价为60万元，购房时手续费及公证费等共1000元，购房后装修费花了5万元。

二手房买卖税负细盘算投资者可选合理避税方式

赵小姐通过房产中介购买了这套房产，成交单价为8000元/平米，即房屋成交总价为80万元。

在此二手房交易中，王先生需要交纳的费用为：向地税局交纳的税费：

●印花税：总房款的万分之五=800000×0.5‰=400元

●营业税（包含城市维护建设税和教育费附加）：总房款×5.5%= 800000×5.5%=44000元

●个税：个税计算公式为：（转让收入-购房原值-转让环节交纳的税费-合理费用）×20%.

①购房原值，购房原值包括实际支付的房价款及交纳的相关税费，其中房价款600000元，契税：600000×1.5%= 9000元，印花税：600000×0.05%=300元，因此，此房屋原值为：600000+9000+ 300=609300元

②转让环节的税费：包括营业税和印花税，即44000+400=44400元

③合理费用，王先生购买房屋时使用的是贷款，在转让前已偿还银行贷款利息共80000元，另外，手续费及公证费1000元，装修费用50000元，那么，合理费用为：80000+ 1000+50000=131000元此房屋要缴纳的个税为：（800000-609300- 131000-44400）×20%= 3060元向房地产经纪公司缴纳的费用：

●中介费：总房款的2%=800000×2%=16000元

●居间担保过户费：1500元王先生共需缴纳的费用为：400+44000+3060+ 16000+1500=64960元

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一位女子手持纸牌，欲购二手房。本报记者康亚风摄

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二手房交易其他避税方式

1.暂缓出售，以达到5年期限

对个人出售自住5年以上，并且是家庭惟一生活用房的房产，免征个人所得税及营业税。

5年内出售的次新房中有近30%的房产距5年期满仅剩不到一年的时间，因此在不急于出售的前提下，房主可以考虑先行出租，待期满后再进行出售，可以享受免征个税及营业税待遇。

2.利用买房退税期

对出售自有住房前后一年内按市场价格再购房的市民，其出售原有住房应缴纳的个人所得税，可以视新购房的价值进行全部或部分免税。

市民个人出售自有住房前后一年内购买了新住房的，如果新购房的金额大于或等于现住房的销售额，那么，现住房销售时应缴纳的个人所得税可以享受免征的税收优惠政策；如果新购房的金额小于现住房销售额，则可以按照购房金额占现住房销售额的比例，享受减征同比例个人所得税的税收优惠政策。

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